A Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, procedeu à revisão do regime jurídico da propriedade horizontal.

Fundamentalmente e em síntese, as alterações a destacar são as seguintes:

Modificação do título constitutivo da propriedade horizontal:

A falta de unanimidade dos condóminos para alteração do título constitutivo quanto às partes comuns pode ser suprida judicialmente sempre que os votos representativos dos condóminos que não concordem com a modificação do título constitutivo sejam inferiores a 1/10 do capital e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas frações se destinam.

Encargos de conservação e fruição:

As despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações, na proporção do respetivo valor relativo, no momento das respetivas deliberações.

Redução de 2/3 para a maioria do valor total do prédio para aprovar, sem oposição, disposição do regulamento de condomínio que estabeleça que o pagamento de serviços de interesse comum fique a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição.

As despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos são pagas na proporção do valor relativo da fração a quem esteja afeto o uso exclusivo de partes comuns, caso o estado de conservação dessas partes comuns afete o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio, a menos que a necessidade de reparação resulte de facto que seja imputável ao condómino a quem esteja afeto o uso exclusivo de partes comuns.

Reparações indispensáveis e urgentes:

São reparações indispensáveis e urgentes as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo (a concretizar, por um critério de razoabilidade, consoante as específicas circunstâncias do caso concreto), de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.

Assembleia de condóminos:

Realização da assembleia anual de condóminos, em sessão ordinária, para discussão e aprovação das contas e do orçamento, poder, excecionalmente, realizar-se por todo o primeiro trimestre do ano, se tal possibilidade estiver contemplada no regulamento de condomínio ou resultar de deliberação, aprovada por maioria, da assembleia de condóminos.

Envio, por correio eletrónico, aos condóminos que manifestem tal vontade em assembleia realizada anteriormente, lavrada em ata com a indicação do respetivo endereço de correio eletrónico, de convocatória para assembleia, bem como de deliberações relativas a assembleias em que estiveram ausentes, devendo os condóminos enviar, pela mesma via, recibo de receção do respetivo e-mail convocatório ou de e-mail de envio de ata de assembleia.

Possibilidade de, no caso de não haver quórum e não ter sido designada na convocatória outra data, a assembleia ser convocada para reunir trinta minutos depois, no mesmo local, se estiverem reunidas as condições para garantir a presença de condóminos que representem 1/4 do valor total do prédio.

Possibilidade de realização da assembleia por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência, se o administrador do condomínio assim o determinar ou o requeira a maioria dos condóminos, sendo que se algum condómino informar, fundamentadamente, o administrador do condomínio que não tem condições para participar por meios de comunicação à distância, compete a este assegurar-lhe os meios necessários, sob pena de a assembleia não poder ter lugar através de tais meios. A assinatura eletrónica qualificada é reconhecida de forma idêntica à assinatura manuscrita.

Atas das assembleias de condóminos:

Redigidas e assinadas por quem tenha intervindo na assembleia com presidente e subscritas pelos condóminos presentes, devendo conter um resumo do que de essencial se tiver passado na assembleia de condóminos, indicando, designadamente, a data e o local da reunião, os condóminos presentes e ausentes, os assuntos apreciados, as deliberações tomadas com o resultado de cada votação e o facto de a ata ter sido lida e aprovada.

A ata da assembleia que deliberar o montante das contribuições a pagar ao condomínio e que mencione o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações constitui título executivo contra o condómino incumpridor, abrangendo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante, e as sanções pecuniárias aprovadas em assembleia ou previstas no regulamento do condomínio.

Reforço das funções do administrador do condomínio:

(i) Verificar a existência do fundo comum de reserva;

(ii) Exigir dos condóminos da sua quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo os juros legais devidos e as sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento do condomínio ou por deliberação da assembleia;

(iii) Executar no prazo máximo de 15 dias úteis ou no prazo fixado pela assembleia, as deliberações tomadas em assembleia de condomínio que não tenham sido objeto de impugnação, salvo impossibilidade devidamente fundamentada;

(iv) Informar, por escrito, incluindo a via de correio eletrónico, os condóminos sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de processo judicial ou arbitral, procedimento de injunção, contraordenacional ou administrativo, informando, pelo menos, semestralmente, os condóminos dos desenvolvimentos daqueles processos e, ou procedimentos em curso, salvo em relação a processos sujeitos a segredo de justiça ou cuja informação deva, por outro motivo, ser mantida sob reserva;

(v) Emitir, no prazo máximo de dez dias, declaração de dívida do condómino, sempre que solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alienação da fração;

(vi) Intervir em todas as situações de urgência que o exijam, convocando de imediato assembleia extraordinária de condóminos para ratificação da sua atuação;

(vii) Apresentar, pelo menos, três orçamentos de proveniências diferentes para a execução de obras, aprovadas em assembleia, de conservação extraordinária ou que constituam inovação, salvo se o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos estabelecerem de forma diferente.

 (viii) Instaurar, em representação do condomínio, ação judicial para cobrança das dívidas do condómino ao condomínio no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento, salvo deliberação da assembleia em contrário e desde que o valor em dívida não seja inferior ao valor do Indexante dos Apoios Sociais (IAS) do ano em causa (sendo, no ano de 2022, de € 443,20).

O administrador do condomínio que não cumprir as funções que lhe são cometidas, por disposição legal ou por deliberação de assembleia de condóminos, é civilmente responsável pela sua omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal, se aplicável.

Dever de informação do condómino:

O condómino deve informar o administrador do condomínio:

i. do seu número de identificação fiscal, morada completa, contactos telefónicos e endereço de correio eletrónico, atualizando tais dados sempre que haja alterações.

ii. da alienação da fração, por correio registado expedido no prazo máximo de 15 dias a contar da alienação, devendo a comunicação conter o nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário, sob pena de ficar responsável pelo valor das despesas inerentes à identificação do novo proprietário e pelos encargos suportados com a mora no pagamento dos encargos que se vencerem após a alienação.

Fundo comum de reserva:

É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva, a depositar em instituição bancária, para custear as despesas de conservação.

Cada condómino contribui para o fundo comum de reserva com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.

No caso de, por deliberação da assembleia, o fundo comum de reserva ser utilizado para fim diverso do custeio de despesas de conservação, os condóminos devem assegurar o pagamento, no prazo máximo de doze meses a contar da deliberação, da quotização extraordinária necessária à reposição do montante utilizado.

Documento instrutório obrigatório na titulação da alienação de fração autónoma: 

A escritura ou documento particular autenticado de alienação de fração autónoma passa, via de regra, a ser obrigatoriamente instruída com declaração escrita a emitir pelo administrador do condomínio, no prazo de dez dias a contar do respetivo requerimento do condómino, da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à fração a alienar, com especificação da sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento, bem como, caso se verifique, das dívidas existentes (aferidas em função do momento em que as mesmas deveriam ter sido liquidadas), respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento.

A declaração será, porém, dispensada se o adquirente expressamente declarar na escritura ou no documento particular autenticado que titule a alienação da fração, que prescinde da declaração a ser emitida pelo administrador do condomínio, caso em que o adquirente aceita a responsabilidade ao condomínio por qualquer dívida do transmitente.

São da responsabilidade do novo proprietário os montantes que constituam encargos do condomínio, independentemente da sua natureza, que se vençam em data posterior à transmissão da fração.

Entrada em vigor:

Com exceção da alteração relativa à representação ativa e passiva, em juízo, do condomínio, sempre pelo respetivo administrador, que dispõe igualmente de legitimidade para, sem necessidade de autorização da assembleia de condóminos, apresentar queixas-crime relacionadas com as partes comuns, vigente desde 11 de janeiro de 2022, as sobreditas alterações ao regime jurídico da propriedade horizontal entram em vigor a 10 de abril de 2022.